Studentenapartments –

sinnvolle Kapitalanlage oder Schuldengarant?

Veröffentlicht am 20.03.2017

Ob eine Investition in ein Studentenapartment eine sinnvolle Geldanlage ist, kann nicht ohne Weiteres geklärt werden. Es sind verschiedene Punkte zu berücksichtigen.

Aktuell entstehen in den großen Universitätsstädten wie bspw. Berlin, Hamburg oder München Studentenapartments. Das Studentenapartment bzw. die Studentenwohnungen werden neu gebaut und voll möbliert.  Noch vor  Fertigstellung werden die „Studi-Wohnungen“ auch an Kapitalanleger als Eigentumswohnung verkauft. Die Vermietung der Studentenwohnungen erfolgt dann – zumindest teilweise – über eine Betreibergesellschaft. Diese kümmert sich nicht nur um die Vermietung. Sie kümmert sich auch um die sonstige Verwaltung der Wohneinheiten.

Die Grundidee ist Folgende: Die Einnahmen aus dem Studentenapartment sollen die Ausgaben für den Erwerb und den Erhalt decken. Teilweise sollen die Erwerben eine „garantierten Festpacht“ erhalten. Zum Teil sollen etwaige Mieteinnahmen vom Mietgaranten für einen Zeitraum für 3 bis 5 Jahren in einer bestimmten Höhe garantiert werden.

Grds. kann eine solche Investition eine sinnvolle Kapitalanlage sein. Das kann man jedoch nur einschätzen, wenn man über sämtliche relevanten Punkte vor dem Erwerb informiert ist. Wichtig ist im Wesentlichen zwei Punkte: 1. die Seite der Einnahmen und 2. die Seite der Ausgaben bzw. Kosten. Die tatsächlich erzielten Einnahmen stehen den tatsächlichen Ausgaben gegenüber. Ist beides bekannt, kann man als Kapitalanleger die Chancen und Risiken abschätzen.

1. Einnahmenseite

Auf der Einnahmenseite ist u.a. Folgendes zu berücksichtigen:

  • Die Einnahmen können auf Null fallen. Bspw. wenn aufgrund geringer Nachfrage die Studentenapartments nicht oder nicht hinreichend vermietet werden. Der Mietgarant oder die Betreibergesellschaft können dann die Einnahmen nicht erzielen. Sie können dann auch nichts bzw. nur weniger an den Erwerber auszahlen. Werden trotz geringer Einnahmen Auszahlungen an die Erwerber vorgenommen, ist eine Insolvenz des Mietgaranten oder der Betreibergesellschaft möglich. Dann muss der Eigentümer einen neuen Mieter finden, der bereit ist, den erforderlichen Mietzins zu zahlen. Bis dahin hat er weniger Einnahmen zu verkraften.

  • Aktuelle Angebote gehen von einer Nettokaltmiete von ca. 460,00 Euro aus. Es ist auch fraglich, ob sich Studenten monatlich 460,00 Euro als Nettomiete leisten können bzw. wollen. Ist dies nicht der Fall, werden ggf. ebenfalls keine oder nur geringe Einnahmen erzielt.

  • Handelt es sich um einen Neubau? Dann können auch Verzögerungen bei der Fertigstellung oder Mängelbeseitigungen zu einer verzögerten Vermietung führen. Verspätete Vermietung kann aber auch zu Ausfällen auf Seiten der Einnahmen führen.

In allen Fällen müssen die laufenden Kosten aber weiter gezahlt werden.

2. Ausgabenseite – wiederkehrende Kosten

Im Rahmen des Erwerbs einer Immobilien als Kapitalanlage erschöpfen sich die Ausgaben nicht in den Anschaffungskosten (bspw.: Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten). Es fallen neben der Rate für den Kredit weitere laufende Kosten an. Zu diesen Kosten gehören zum Beispiel:

  • etwaige Rücklagen für die Instandhaltung,

  • Sonderumlagen,

  • Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können oder

  • Kosten für Versicherungen.

Auch diese Kosten müssen von den monatlichen Einnahmen gedeckt sein. Sonst gerät man zügig in eine Schuldenfalle.

Darüber hinaus kann auch die Form der Finanzierung erheblichen Einfluss auf das Investment. Wer bspw. eine endfällige Finanzierung wählt, muss in der Lage sein, am Ende der Laufzeit den aufgenommenen Kredit zurück zuzahlen. Bei einer solchen Finanzierung werden nämlich der während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt. Der Kredit wird in dieser Zeit nicht zurück gezahlt. Die monatliche Rate ist so relativ niedrig. Hat man den Betrag am Ende nicht „zur Hand“, kann zwar die Immobilie verkauft werden. Eine Volltilgung ist jedoch nur möglich, wenn der erzielte Kaufpreis den zurück zuzahlenden Betrag deckt. Steigen die Preise auf dem Immobilienmarkt nicht, kann es schnell zu einer erheblichen Deckungslücke kommen. Das selbe gilt wenn der Erwerbspreis zu hoch ist. Dann kann selbst bei einer Preissteigerung der Erwerbspreis nicht erzielt werden und der Erwerb wird zu einer Schuldenfalle werden.

Daher folgende Tipps:

  • Lassen Sie sich nicht von Hochglanzprospekten und vertrauenswürdig klingenden Erklärungen täuschen. Hinterfragen Sie die Erklärungen. Wer fragt, gewinnt!

  • Überprüfen Sie die Angaben zu den Einnahmen und Ausgaben! Lassen Sie auch die Vertragsentwürfe durch einen Profi, den Sie sich suchen und der nicht von einem der Beteiligten empfohlen wird, prüfen!

  • Halten Sie etwaigem, (zeitlich) aufgebautem Druck stand und überprüfen Sie das jeweilige Angebot anhand Ihrer Bedürfnisse und Möglichkeiten genau.

  • Bedenken Sie, dass es sich um kein kurzfristiges Investments handelt. Die Entwicklung bestimmter, die Rentabilität beeinflussende Faktoren können nicht oder nur schwer vorhergesagt werden. Sie sollten daher etwaige Einbußen auf Seiten der Einnahmen oder etwaige Mehrkosten auf Seiten der Ausgaben oder sogar beides finanziell verkraften können.

Sie haben eine Eigentumswohnung oder eine Studentenapartment als Kapitalanlage erworben oder wollen eine solche erwerben und sind misstrauisch, ob die Erklärungen richtig sind? Lassen Sie die Kapitalanlage von einem Bankrechtler prüfen.

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